Termitas

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Conservación edificio

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Técnico para Comunidades de propietarios

Arquitecto para comunidad de propietarios

Este servicio pretende facilitar a las comunidades de propietarios y a los administradores de fincas la correcta conservación del edificio. Al contrario de lo que pueda parecer, este servicio bien realizado no supone un sobrecoste, ya que los honorarios del arquitecto se ven sobradamente compensados con el ahorro que este produce con su actuación, ya que:

Un problema detectado a tiempo siempre va a tener un coste de reparación menor que cuando ha causado daños en el interior de una vivienda. El más claro ejemplo de ésto es la detección y reparación de daños en la cubierta antes de que llegue a filtrarse al interior de una vivienda.El arquitecto determina las soluciones para los problemas yendo a la raíz de los mismos, y dando soluciones duraderas que no vuelvan a causar daños en mucho tiempo, evitando de esta forma los “palos de ciego”.
El arquitecto elabora documentación para licitar la obra, de forma que todas las empresas constructoras aporten sus presupuestos sobre la misma base. De esta manera, las comparaciones son inmediatas y es posible negociar precios sobre partidas concretas.
El arquitecto supervisa la obra, y ésta no se paga hasta la conformidad del mismo con los trabajos ejecutados.
El arquitecto puede elaborar unaprogramación de mantenimiento a largo plazo, por lo que es posible planificar las convenientes derramas para financiar las obras, evitando tener que ir a fuentes de financiación externas.

Todo lo anterior, unido a las evidentes ventajas de uso y revalorización que conlleva tener un edificio bien conservado y mantenido hace que este sea un servicio atractivo de contratar para cualquier comunidad de propietarios.

HUMEDADES

Como casi siempre en los últimos días se nos acumulan las consultas sobre humedades, así que vamos a intentar resumir toda la información sobre una de las preguntas más frecuentes: las humedades…!

Humedades en los edificios

Lo primero es tenerlo claro: las humedades son el enemigo público número uno de los edificios! Muchas lesiones tienen su origen en pequeñas humedades que con el tiempo arruinan los elementos constructivos (cimentaciones, muros, cubiertas y cualquier cosa que se ponga por delante).
En nuestra experiencia hemos visto mucha humedad debida a filtraciones, escorrentía de lluvia, capilaridad, condensación…. Un edificio no puede tener humedades porque con el tiempo derivan en problemas por un lado costosos y por otro que afectan a la seguridad.

Tipos de humedades más frecuentes por su naturaleza

A continuación vamos a aprovechar dos de los artículos del blog para resumir las humedades en función de su natuleza:

1 – Humedades por filtración directa

Estas humedades son las más frecuentes y se producen normalmente por un problema en la impermeabilización. Pueden darse en muros en contacto con el terreno, en juntas de dilatación, en cubiertas, azoteas y, en general, en cualquier encuentro entre distintos elementos.
Quizá las más habituales son las filtraciones de agua de lluvia en la cubierta, bien por una rotura o desgaste puntual de la impermeabilización (muy frecuente en azoteas planas) o bien por problemas en los elementos de recogida de agua (sumideros, canalones, etc).

Cómo prevenirlas:
Lo primero es efectuar revisiones periódicas, especialmente antes de la época de lluvia, de varios elementos:
– Impermeabilización: si la cubierta es plana podemos comprobar visualmente la impermeabilización, ojo si la vemos agrietada, como se aprecia en la fotografía de arriba, ya que puede dar problemas en poco tiempo (el calor, el frío y las radiaciones ultravioleta dañan progresivamente el material).
– Tejado: si se puede observar la cubrición de teja de forma segura (abstenerse escaladores) es recomendable comprobar que las tejas tengan buen aspecto y no presenten colonias vegetales, piezas rotas o desprendidas.
– Muros de sótano: en general el consejo es el mismo, comprobar al menos una vez al año que no se aprecien manchas de humedad en los muros de planta baja y sótano.
Soluciones más habituales:
Una vez detectadas las soluciones pueden ir desde una simple impermeabilización superficial hasta la sustitución completa del tejado si se han visto afectados los elementos estructurales. Por eso, como pasa siempre con las humedades, cuanto antes se detecten… mejor.

2 – Humedades por capilaridad

Las humedades por capilaridad aparecen en las partes bajas de muros y tabiques de sótano o planta baja, cerca del terreno o de una zona con presencia de agua, y se deben al fenómeno físico de la capilaridad. Se trata de una propiedad de los líquidos que les permite alcanzar cierta altura cuando están en el interior de tubos o conductos de pequeño diámetro (poros).
La humedad, presente en el terreno (o en una zona inundada) asciende por capilaridad por muros y tabiques hasta una cierta altura, igual que sucede en una esponja. Es muy normal encontrar muros con humedad en los primeros 60 o 70 cm.

Cómo prevenirlas:
Lo primero, como en el caso anterior, es efectuar revisiones periódicas de los elementos más típicos:
– Muros: si nuestro edificio tiene sótano conviene bajar de vez en cuando a “la cueva” y oler… sí, claro, todos conocemos el característico olor a humedad! Un fuerte olor, aunque no lleguemos a localizarlas, nos indica presencia de humedades. Visualmente podemos intentar identificarlas, sobre todo porque suelen arrancar del suelo y tener una altura relativamente uniforme.
– Tabiques: en planta baja, sobre todo si el edificio carece de cámara sanitaria (arranca directamente sobre el terreno), los tabiques o muros pueden presentar las mismas humedades que en planta sótano.
Soluciones más habituales:
Las soluciones más habituales son la utilización de barreras físicas (colocación de lámina impermeable), barreras químicas (compuestos siliconados que se inyectan en el muro cada cierta distancia) o sistemas de electro-ósmosis (dispositivos eléctricos que inducen una corriente que repele el agua).

3 – Humedades de condensación

Las humedades de condensación son aquellas que se producen en las viviendas debido a un exceso de humedad en el ambiente y a la posterior condensación de esta humedad ambiental en los puntos más fríos de los cerramientos. Algunas de sus causas son la existencia de puentes térmicos en fachada, la ausencia o mal uso de la calefacción, una ventilación deficiente… y se pueden manifestar de diferentes formas:
– Colonias de hongos o moho en las paredes, en forma de manchas negras o brillantes.
– Condensación de agua en las ventanas y moho en el perímetro de éstas.
– Moho en ropa y calzado (sobre todo en prendas de cuero).


Cómo prevenirlas:
Esta vez no hay más que mirar a nuestro alrededor, especialmente a los vidrios de las ventanas y sus marcos (por la mañana), así como algunas zonas sensibles: esquinas, paredes en las que hay una cama pegada, etc…
Soluciones más habituales:
En este caso lo normal es que una buena ventilación natural (o forzada) solucione el problema. Muchas veces creemos que al abrir 10 o 15 minutos las ventanas en invierno perdemos todo el calor que tanto nos ha costado acumular… pero esto no es cierto, en muy poco tiempo la casa recupera la temperatura y a cambio estaremos libres de humedades de condensación, que pueden llegar a ser insalubres.
En otras ocasiones hay que instalar rejillas de ventilación en las cámaras de las fachadas u optar por sistemas que garanticen una cierta renovación del aire interior.





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DECLARACION DE RUINA

Declaración legal de un edificio en estado de ruina

En muchas ocasiones, los propietarios de un edificio no son conscientes de la importancia que tiene el correcto mantenimiento del mismo, y desatienden el deber de conservación del mismo que les corresponde.

Puede incluso llegar el caso que el edificio amenace derrumbarse. En estos casos, su propietario tiene la obligación de evitarlo haciendo las reparaciones necesarias o demoliéndolo. Si tuvo conocimiento del peligro y no cumplió su deber, será responsable de los daños y perjuicios que se originen.

TIPOS DE RUINA LEGAL

La legislación española ha venido distinguiendo tradicionalmente 3 situaciones posibles de ruina de un edificio.

• Ruina técnica: consiste en un agotamiento generalizado de los elementos constructivos y resistentes del edificio, que implica obras no normales de conservación que van más allá de la simple conservación del edificio, incluso necesitando obras de demolición y reconstrucción completas de los elementos constructivos afectados.
• Ruina económica: se produce cuando las obras de conservación que es necesario acometer en un inmueble para devolverlo a sus debidas condiciones de seguridad constructiva y habitabilidad superan el 50% del valor de la construcción, es decir, se considera el valor del edificio, pero no el del suelo sobre el que se asienta.
• Ruina urbanística: se produce cuando por un cambio de planeamiento de un municipio se da la situación de que un determinado edificio deja de cumplir con la nueva normativa urbanística. En estos casos, el edificio se considera “fuera de ordenación” y en él solo se admiten obras de conservación que no impliquen aumento de volumen o que puedan suponer un aumento de su valor a efectos expropiatorios.

La realidad es que estos 3 tipos de ruina van paulatinamente subsumiendose en uno solo, la ruina económica, ya que en la actualidad el avance de la técnica constructiva hace que lo que antes eran “obras no normales” hoy en día sean obras perfectamente “normales”, y que el verdadero motivo para decretar el estado de ruina del edificio sea su repercusión económica. En cuanto a la ruina urbanística, la jurisprudencia ha venido reconociendo que no es motivo suficiente como para decretar por sí sola un estado de ruina que pudiera obligar a su propietario a demoler el edificio.

Además de estos 3 casos, deberíamos sumar un cuarto tipo de ruina, la ruina inminente, que se produce cuando un edificio alcanza tan mal estado de conservación que se convierte en un verdadero peligro para los ciudadanos. En estos casos, el ayuntamiento actúa de oficio, sin necesidad de oir a las partes interesadas, tomando las medidas necesarias para evitar que se produzcan daños, entre las cuales pueden estar el desaolojo de ocupantes y la demolición de oficio del inmueble.

TRÁMITE ADMINISTRATIVO PARA DECLARAR UN EDIFICIO EN RUINA

El trámite administrativo lo puede comenzar el ayuntamiento de oficio o cualquier persona interesada (propietarios, moradores del edificio, arrendatarios, vecinos,…).

A parte de la propia solicitud de declaración en ruina del edificio, es necesario aportar un dictámen suscrito por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico normalmente) en el que se justifique que el edificio se encuentra en ruina por alguno de los 3 casos anteriormente citados.

Por tanto, este informe deberá contener, entre otros apartados:

• Datos de las personas interesadas.
• Identificación y descripción del edificio que se va a declarar en ruina.
• Análisis de las lesiones observadas en el edificio.
• Descripción y valoración de las obras necesarias para solucionar las lesiones detectadas.
• Valoración de la construcción.
• Dictámen final y conclusiones.
• Cualquier otro documento que pueda ser relevante para la mejor comprensión del informe: fotos, planos, etc…

Una vez iniciado el expediente, el ayuntamiento deberá notificarlo a las partes interesadas, incluyendo moradores del edificio sean propietarios o no, para que aleguen lo que estimen conveniente. Se puede dar el caso de que otros interesados presenten un contrainforme negando la situación de ruina del edificio.

Los técnicos municipales deberán realizar visita al edificio y realizar su propio informe para verificar que la declaración legal de ruina del edificio es cierta o no.

Como se puede comprobar, se trata de un procedimiento en el que pueden juntarse varios informes periciales con conclusiones diversas. Deberá ser el ayuntamiento el que finalmente resuelva si procede la declaración de ruina o no. Para ello atenderá fundamentalmente a los informes emitidos por sus propios servicios técnicos.

En caso que al gún interesado no estuviera conforme con la resolución del ayuntamiento, siempre podrá interponer los correspondientes recursos, incluso el contencioso administrativo, donde será el juez el que finalmente resuelva si el edificio está en ruina o no, para lo que normalmente será necesaria la intervención de un perito judicial que emitan un nuevo informe.

CONSECUENCIAS DE LA DECLARACIÓN DE RUINA DEL EDIFICIO

Las principales consecuencias de la declaración de ruina de un edificio son:

• Orden de ejecución del ayuntamiento hacia el propietario para que procedan a reparar el inmueble o bien procedan a la demolición.
• Inscripción, una vez realizada la demolición, de la finca en el registro de soleres vacíos.
• Inscripción en el registro de la propiedad y comunicación al catastro de la situación.
• Extinción de los contratos de arrendamiento que pudiera haber vigentes sobre el inmueble.
• Caducidad de cualquier licencia de actividad que pudiera afectar al inmueble.

Todo ello sin perjuicio de las indemnizaciones que pudieran ser necesarias.

COMO ELIMINAR OLORES EN BAÑOS

LA VENTILACION PRIMARIA Y SECUNDARIA

¿Qué es eso de la ventilación primaria y porqué causa malos olores en el baño?

Las bajantes de los cuartos de baño (y las de las cocinas si son independientes) necesitan tener siempre un sistema de ventilación. Esto es debido a que cuando se produce un vertido brusco en una bajante el agua llena la tubería y actúa como un pistón hidráulico que comprime el aire que está por debajo creando un aumento de presión. De igual forma se produce una disminución de la presión del aire que está en la parte superior y es entonces cuando se genera el vacío en los cierres hidráulicos (desifonamiento). Esto significa, simplemente, que al bajar el agua por la bajante es necesario que entre aire por algún sitio… y claro, para que pueda entrar aire es necesario que haya al menos una ventilación primaria.
Si dicha ventilación no existe o no es suficiente puede producirse un desifonamiento en nuestro cuarto de baño y salirnos el mal olor por los desagües y rebosaderos de los aparatos sanitarios que no tengan sifón individual.
Para evitar esto existen básicamente dos tipos de ventilación, en función del número de plantas del edificio…

Ventilación primaria

Existen dos formas de resolver la ventilación primaria, mediante la prolongación hasta la cubierta de la tubería (bajante) o mediante la instalación de una válvula. Aquí nos vamos a centrar en el primer caso, ya que es el más habitual.
Lo más sencillo, y así se ha hecho tradicionalmente, es prolongar hasta la cubierta la tubería manteniendo el mismo diámetro. Esto último es muy importante ya que si existen codos, reducciones de sección o por ejemplo termina en un sumidero lo más probable es que la ventilación sea insuficiente. En caso de tratarse de una cubierta plana la tubería debe prolongarse hasta una altura no menor de 2 metros para evitar los malos olores que desprende la instalación de saneamiento. Con una foto se entenderá mejor, aunque aquí lo de los 2 metros aún no había que cumplirlo…

Vemos que en primer plano aparece una tubería, la bajante, y que en su parte superior se encuentra abierta. De esta forma la ventilación se produce por la propia bajante (ventilación primaria).
La actual normativa establece, sin entrar en muchos detalles, que la ventilación primaria será suficiente para edificios de menos de 7 plantas o menos de 11 si las bajantes están sobredimensionadas y los ramales de desagüe tienen menos de 5 metros.

Ventilación secundaria

La ventilación secundaria consiste en una segunda red de tuberías que busca prevenir el desarrollo de depresiones, particularmente en la parte inferior de las bajantes, evitando así el desifonamiento de la instalación (que nuestro bote sifónico se quede sin agua y nos salga el mal olor por los desagües).
Es importante que, al igual que sucede con la ventilación primaria, las columnas de ventilación secundaria mantengan el diámetro en todo su desarrollo. Por su extremo inferior enlazarán con las bajantes y por el superior pueden o bien unirse también a la bajante o bien salir directamente al exterior.
En general la normativa actual establece que se instalará una ventilación secundaria con conexiones alternas (una planta sí, una planta no) en edificios de menos de 15 alturas o bien con conexiones en cada planta si el edificio tiene más de 15.
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ITE

Tras encontrarnos con clientes cuyas dudas se repiten una y otra vez hemos pensado utilizar el blog para compartir lo que nosotros consideramos los criterios básicos a la hora de contratar la Inspección Técnica del Edificio.

Estos son los criterios que consideramos básicos a la hora de contratar la Inspección Técnica de Edificios:

1. Buscar un técnico cualificado con experiencia

Puede parecer obvio, pero en cualquier caso es básico que el técnico que va a inspeccionar nuestro edificio esté especializado en rehabilitación, ya que los problemas de un edificio con 30, 50 o 100 años nada tienen que ver con los problemas de una obra de nueva ejecución. Hoy en día con internet no hace falta conocer al primo de un amigo, hay grandes profesionales al alcance de todo el mundo, pero hay que saber encontrarlos!

2. Que sea independiente de cualquier empresa constructora

Seguramente lo peor que puede sucederle a una comunidad de propietarios que tiene que pasar la ITE de su edificio es contratar a un técnico que va de la mano de una empresa constructora, o peor aún contratar a una constructora “oculta” bajo un técnico, ya que es garantía de ITE desfavorable. Y al final, como es lógico, habrá que hacer obras innecesarias que incrementarán el gasto. Normalmente los técnicos que trabajan para constructoras cobran la ITE muy barata, ya que sus ingresos llegan luego por otro lado… en resumen, hay que confiar siempre en profesionales independientes que no vayan de la mano de nadie.

3. Informarse antes de contratar, no todas las ITE incluyen lo mismo

La normativa, no exige un informe anexo si la ITE es favorable, aunque un informe del estado de conservación del edificio siempre es un valor añadido. Sobre todo si incluye unas sencillas normas de mantenimiento que nos ayuden a conservar nuestro edificio en buen estado. Además nosotros consideramos que es imprescindible que el técnico que hace la inspección sea quien firma las actas municipales y el informe, cosa que sorprendentemente no siempre pasa. Sobre todo en empresas donde un técnico firma las inspecciones que realizan otros a los que subcontrata a precios de risa.

4. La ITE es una inversión, no un gasto

Tal y como está “la cosa” y “con la que está cayendo”, puede parecer que considerar la Inspección Técnica del Edificio como una inversión en vez de como un gasto es poco menos que insensato, pero si confiáis en nosotros os podemos asegurar que la ITE y sobre todo el mantenimiento continuo del edificio puede prevenir la mayor parte de problemas: humedades, desprendimientos, filtraciones, etc. Por tanto, llegados a este punto, seguramente ya os imagináis que lasinspecciones a 99 euros que se ven de vez en cuandoincumplen alguno de los 3 puntos anteriores. O el técnico no sabe el trabajo y la responsabilidad que conlleva la ITE, o va de la mano de una constructora mirando por su interés en lugar de por el vuestro, o se limita a firmar el acta sin ni siquiera presentarla en el Ayuntamiento… al final, como pasa con todo, lo barato sale caro!

Nada más, como siempre recordaros que estamos a vuestra disposición a través del correo info@javiersales.com y en nuestras páginas de facebook y twitter donde cada día enlazamos información